קרקע לפרויקט מגורים · השרון · 42 יח״ד
המחיר נראה נכון. העלויות לא.
- מה מצאנו
- היטל השבחה שלא תומחר, ועלויות דיפון גבוהות ב-18% מהתחשיב של היזם.
- מה קרה
- הממצאים הוצגו למוכר, והעסקה נחתמה במחיר מעודכן.
3.4 מיליון ₪הופחתו ממחיר הקרקע
כל עסקה נראית טוב.עד שבודקים אותה.
מהנדס, מנהל ביצוע ויועץ מימון בודקים את אותה עסקת בנייה במקביל, ומגישים לכם דו״ח אחד עם תשובה ברורה: לחתום, לנהל משא ומתן או לוותר.
שיחת היכרות ללא עלות · מענה תוך יום עסקים
סימון ראשוני, עסקה לדוגמה3 ממצאים
- 1הנדסה: הזיז בקומה 3 חורג מקו הבניין שבהיתר
- 2ביצוע: לו״ז הקבלן קצר ב-7 חודשים מהריאלי
- 3מימון: הליווי הבנקאי מכסה רק 80% מהעלות
מתוך 1.2 מיליארד ₪ בעסקאות שבדקנו, אחת מכל ארבע לא נחתמה במחיר המקורי.
- יחידות דיור שליווינו
- יותר מ-2,500
- ניסיון משותף בשטח ובבנקים
- 30 שנה
- מהמסמכים ועד הדו״ח
- 10 ימי עבודה
שלוש עדשות על עסקה אחת.
השמאי בודק שווי, הבנק בודק ביטחונות, הקבלן בודק ביצוע. כל אחד רואה חלק, ואף אחד לא מחבר. אצלנו שלושת הבודקים עובדים על אותו תיק, והממצא של אחד משנה את החישוב של השני.
מה מצאנו בעסקה לדוגמה
- 1התחשיב העסקי מניח 9 קומות. התב״ע מאפשרת 7.
- 2סקר הקרקע לא כולל את החלק המזרחי של המגרש, בדיוק מתחת לעמודים.
מה בודקים בעדשה הזו
- תב״ע וזכויות בנייה
- היתרים וחריגות
- סקר קרקע וביסוס
- תוכניות קונסטרוקציה
השורה התחתונה בדו״ח
לא לחתום במחיר הנוכחי. לפתוח משא ומתן על הפחתה של 2.6 מיליון ₪.
מהשיחה הראשונה עד ההחלטה: 10 ימי עבודה.
יום 1
שיחת היכרות
30 דקות, ללא עלות. מבינים את העסקה ואומרים לכם אם יש מה לבדוק, ובכמה.
ימים 2–4
איסוף מסמכים
תב״ע, היתרים, חוזה הקבלן, תחשיב ותזרים. רשימה מסודרת, בלי לרדוף אחריכם.
ימים 5–8
בדיקה במקביל
מהנדס, מנהל ביצוע ויועץ מימון בודקים בשטח ובמשרד, ומצליבים ממצאים כל יום.
ימים 9–10
פגישת החלטה
דו״ח אחד, ממצאים מדורגים לפי חומרה, והמלצה ברורה עם המספרים למשא ומתן.
שלוש עסקאות. שלוש תשובות שונות.
פינוי-בינוי · גוש דן · 96 יח״ד
העסקה שלא נחתמה.
- מה מצאנו
- הלו״ז לא כלל 7 חודשי היתרים, והליווי הבנקאי הותנה ב-80% חתימות דיירים. בפועל היו 61%.
- מה קרה
- היזם ויתר לפני שהתחייב.
11 מיליון ₪התחייבות שנחסכה
רכישה על הנייר · משקיע פרטי · 4 דירות
החוזה נראה סטנדרטי.
- מה מצאנו
- שני תשלומים בחוזה לא היו מגובים בבטוחה לפי חוק המכר.
- מה קרה
- נוספה ערבות בנקאית לפני החתימה.
480 אלף ₪תשלומים שהוגנו
החתומים על הדו״ח.
כל דו״ח של Momentum נושא שלוש חתימות. כל אחד מאיתנו אחראי על העדשה שלו, ועל החיבור לשתי האחרות.
עדשת הנדסה
עשרות פרויקטים למגורים שנמסרו בזמן ובתקציב. קורא תב״ע והיתר כמו חוזה, ומוצא את מה שלא נכנס לתחשיב.
יונתן ברק
הנדסאי בניין, תכנון ביצוע
עדשת ביצוע
מסר אלפי יחידות דיור. יודע כמה זמן לוקח שלד באמת, ואיזה קבלן יעמוד בלו״ז שהוא חותם עליו.
רועי אלמוג
מנהל עבודה מוסמך
עדשת מימון
מרצה במכללות ומכשיר יועצי משכנתאות. בונה מבני מימון ובודק כל ליווי בנקאי מול התזרים האמיתי.
דניאל שגיא
יועץ מימון ומרצה
לפני שמתקשרים.
כמה עולה בדיקה?
מחיר קבוע לפי היקף העסקה, שנסגר מראש. שיחת ההיכרות ללא עלות, ובסופה תדעו בדיוק כמה הבדיקה תעלה ומה היא תכלול.
למי זה מתאים?
ליזמים, למשקיעים, לקבוצות רכישה ולבעלי קרקע שעומדים לחתום על עסקת בנייה או נדל״ן. גם לרוכשים פרטיים בעסקאות על הנייר שמרגישות מורכבות מדי.
מה בדיוק מקבלים בסוף?
דו״ח אחד ופגישה אחת. הממצאים ההנדסיים, הביצועיים והפיננסיים מדורגים לפי חומרה, עם המלצה ברורה ועם המספרים שצריך כדי לנהל משא ומתן.
כמה זמן זה לוקח?
בדרך כלל 10 ימי עבודה מרגע שכל המסמכים אצלנו. כשיש מועד חתימה קרוב, אומרים את זה בשיחה הראשונה ובונים לו״ז מקוצר.
ומה אם העסקה בסדר?
אז תחתמו בשקט, עם דו״ח שמראה למה. זה קורה בערך בשלוש מכל ארבע עסקאות שאנחנו בודקים.
יש עסקה על השולחן?
ספרו לנו בקצרה במה מדובר. מהנדס או יועץ מימון מהצוות יחזור אליכם תוך יום עסקים, ויגיד לכם בכנות אם יש מה לבדוק.